北京学区房价格跳涨:不到50天涨了120万 家长转战海淀

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“说出来有点夸张,但实际上是真的。”谈到最近北京海淀学区房价格跳涨,一名房产中介如是表示。

海淀区上地学区内某房产中介告诉《中国经营报》记者,同样是上地东里面积为59.5平方米的房子,2020年12月初的成交总价为815万元,到2021年1月19日成交价格则涨到了935万元。期间成交房源价格每一套都比上一套高出30万元左右,不到50天,涨幅已经接近15%。而2020年7月至今,上地区域学区房的平均涨幅已经达到30%。

自2019年1月1日海淀区多校划片政策施行以来,该区域学区房价曾趋于平稳。而现在,在新一轮的需求强烈刺激下,海淀学区房价再度浪潮迭起。

过剩的需求

最先感知风向的家长,从2020年7月便已经开始行动。“五一”假期前的最后一天,北京市唯一还未实行“多校划片”政策的西城区也宣布:自2020年7月31日后,户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着,“7·31”大限之后,原本酝酿在西城购入学区房的家长们,因看中某一所学校而购买学区房将不再保险,即便购房,孩子也可能被分至片区内其他学校。

这一新政,将一部分来不及在大限之前购入学区房的家长推至海淀。“相对西城,海淀学区众多,学校也更多,挑选余地更大。”海淀区一房产中介告诉记者,在家长圈子中,同样流传着一句话:“西城拼父母,海淀拼娃”。上述中介解释,这是因为海淀最好的六所初中——“海淀六小强”,几乎都不支持划片入学,需要孩子自己考,只要学籍在海淀,就有考试资格。西城则不然,划片居多,孩子不需要在小小年纪就陷入竞争。如此,在西城多校划片政策施行之后,海淀区能给孩子的未来带来更丰富的可能性,其价值再次凸显。

同样被推至海淀的,还有一部分家住朝阳区等教育资源稍弱地区的家长。在上述房产中介的叙述中,许多朝阳家长很清楚自家所在片区教育质量一般,因此早已经做好将孩子送出国的打算。一场突如其来的疫情和诸多留学生被困国外的消息,使他们不得不重新思考这样的决定是否正确。思考之下,很多人决定购入海淀学区房。

一时间,过剩的购房需求向海淀集中,2020年初由于疫情积攒下的存量二手学区房源在三个月内几乎消耗殆尽。“优质库存几乎在10月份就消化得差不多了,11月、12月,相对次一点的房子也卖完了。”上述房产中介说。现在,海淀多个学区一房难求。

现在是海淀学区房的价格高点吗?多位房产中介对此持否定态度。万寿路学区一位房产中介告诉记者,现在诸多手中持有海淀学区房的业主已经攥紧手里的房子,宣布停止签约,只等年后的一波大涨再出手。

火热行情之下,业主坐地起价的情况也时有发生。中关村学区一位房产中介就曾在带客户签约的时候遭遇业主原地涨价50万元,而在她带领的意向购房者重新思考的过程中,房子已经被排队的下一位意向购房者买走。“现在我们根本就没机会帮客户跟业主谈价格,客户的心态也很简单,不求降价,只求不要涨。”她说,即便这样的诉求,目前也难以达到。

无论中介业内还是家长们的讨论中,有一点共识:如果决定要买海淀学区房,一定要早下手,最好是孩子还没出生,或年纪较小的时候就购房。在多位房产中介的叙述中,2020年,八里庄学区的人大附小因为适龄入学儿童较多,实行调剂政策,落户不满3年零8个月的儿童都没能入学人大附小。不少父母通过购房将孩子送入“一流一类”小学的梦想也随之破碎。

第二点原因则关乎房源数量和成交价格。多位房产中介对记者表示,目前海淀学区房源紧俏,并不体现在系统中挂出的房源数量上。例如,链家数据显示,上地学区中仅上地东里小区正在出售的学区房就有21套,看似并不少,但北京城六区实行的是“六年一学位”政策,目前挂出的诸多房源中大多已经有业主的孩子占用学位。其占用学位时间越长,房子价格越低。这也意味着,如果意向购房者目前并未婚育,其房源选择空间也相对更大,能购得房子的价格也就越低,反之亦然。

这也能够解释,为何孩子临近上学的家长宁愿花高价买学区房。“只看学位,他们的房源选择就少很多,再加上贷款等一系列条件,符合条件的房源更是稀缺。”海淀区一位房产中介告诉记者。

1000隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区,因其在优质学区内,且房源总价较低备受追捧。詹方歌/摄影

“海淀拼娃”

据记者走访了解,海淀目前最受追捧的学区是上地学区。2020年中以来,该学区内房价上涨幅度超过30%。该区域房产中介表示,这是因为上地区域目前小学及初中分布均衡,质量都相对较高,家长不必担心“渣校”,这在多校划片的背景中是一重要考量。

该区域另一个重要优势则是学位充足。据悉,上地片区内仅有上地东里、西里、上地佳园、马连洼一号院等五个小区,居民人口仅6000余人,而该区域提供的学位则能够容纳500余个孩子入学。购入该区域学区房目前几乎不会出现因适龄入学儿童较多,被调剂的情况。该区域中介表示,虽然海淀区自2019年起便执行多校划片政策,但孩子被调剂出原本片区的情况是2020年才发生,这一异动也使得上地等学位充足的学区备受追捧,房价走高。但他同时表示,“2023年是个坎儿。”2015年10月,国家全面放开二胎政策,第一批“二孩”将在2023年入学,到时上地学区学位是否还能保持充足,有待后续观察。

隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区,因其在优质学区内,且房源总价较低备受追捧。万柳地区房产中介表示,除学位稳定外,蜂鸟家园目前是海淀学区内较为稀少的小户型社区,其对口小学则是海淀区仅有的三所“一流一类”小学之一:中关村三小。毕业于这所小学的孩子,有四分之一能够进入“海淀六小强”初中读书。“进入这几所学校,基本大学就稳了。”聊天中,一位房产中介表示。

正如“蜂鸟家园”之名,社区内80%的房源皆为50平方米左右的小户型,按照80%的得房率计算,实际使用面积在40平方米左右。“总价低于860万元的房源基本不用看,不会出售的。”该区域中介告诉记者,目前无孩的小夫妻或许能够买到865万元左右的房子,孩子年龄越大,买房的价格也越高,900万元以上的成交价格相当多。而在2019年,同样的房子价格则在600余万元左右。

蜂鸟家园作为典型学区房小区,其另一特质是相当高的倒手率。据万柳地区房产中介介绍,该小区中不少家庭孩子刚上一年级,就迫不及待地将房源挂出。该小区共1000余户房屋,每年倒手的房子超过100套,倒手率超过10%。一个更为形象的说法是,仅从数字来看,普通小区住户全部换上一遍需要40年,而蜂鸟社区只需要10年。

除此之外,万寿路学区和中关村学区2020年6月至今的房价涨幅均超过10%。如果说父母购买上地学区的房子是为了给孩子相对安稳的未来,那么中关村学区则有很大一部分孩子将被训练成“鸡娃”。

该区域内的中关村一小也是海淀顶尖的三所“一流一类校”之一,但中学除“海淀六小强”之中的两所外,其余都相对稍弱。通过学区房划片派位进入“六小强”的可能性低而又低。

外界将人大附中、首师大附中、清华附中、101中学、十一学校、北大附中并称为“海淀六小强”。一位在“海淀六小强”之一任教的老师告诉记者,这六所学校中,来自各种渠道的学生比例都不相同,如清华附中、人大附中、北大附中属于大学附属学校,生源中一大部分是大学员工子弟,而通过其他方式的学生则都是少数。她同时表示,学区房对小学的影响比初中更大。

紫竹院学区家长刘莹(化名)则表示:“能通过登记入学和学区房派位进‘六小强’,那真的是像中彩票一样!”

如此,已经将孩子送进最优小学的家长,如果想再进一步,则需要在“提前录取”上下功夫。刘莹说,提前录取是海淀学生小升初的第一步,如果孩子成绩突出,或参与了指定培训机构的训练营并通过考试,抑或拥有奥数、机器人等比赛证书,就有可能在6年级到来之前被“海淀六小强”提前录取。“那是牛娃的通道。”她说。

提前录取完成后,孩子们的下一个机会则是登记入学,即学籍在海淀的孩子依照区教委划定的登记入学区域,按自愿原则选定几所志愿校,并等待录取结果。如果运气不够好,孩子仍然未能在此环节入学,区教委则将实行学区派位政策,依据则是学区。这也是购买海淀学区房的家长,能在初中阶段为孩子打造的最后一重保障。

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